Am Anfang steht der vollständige Kaufpreis der Wohnung. Dazu gehören nicht nur der im Exposé genannte Betrag, sondern auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage. In einer Beispielrechnung addieren Sie alle Positionen zu einem Gesamtkaufpreis. Anschließend ziehen Sie Ihr geplantes Eigenkapital ab, um die benötigte Darlehenssumme zu bestimmen. Achten Sie darauf, dass auch anfängliche Renovierungen und eine anfängliche Liquiditätsreserve berücksichtigt werden. Wer hier zu knapp plant, gerät bei der ersten unerwarteten Ausgabe schnell unter Druck. Ein solides Polster mindert zwar nicht das Risiko an sich, hilft aber, Schwankungen besser auszuhalten.

Im zweiten Schritt bestimmen Sie die monatliche Kreditrate. Dazu benötigen Sie Zinssatz, anfängliche Tilgung und Laufzeit. Viele Banken bieten Tilgungssätze zwischen zwei und vier Prozent an, teils auch darüber. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld, aber desto höher ist die monatliche Rate. In einer Beispielrechnung können Sie verschiedene Kombinationen durchspielen, etwa 3 Prozent Tilgung bei einem bestimmten Zinssatz. Wichtig ist, nicht nur auf die Rate heute zu schauen, sondern auch zu überlegen, wie sich Ihr Haushalt bei höheren Zinsen entwickeln würde. Zinsbindungen enden, Anschlussfinanzierungen können teurer werden. Eine Sensitivitätsbetrachtung, etwa plus ein oder zwei Prozentpunkte, macht die Tragfähigkeit greifbarer, ohne einen Verlauf vorwegzunehmen.

Nun rücken die erwarteten Mieteinnahmen in den Fokus. Ausgangspunkt ist die realistische Nettokaltmiete, die sich aus Marktvergleich, Lage und Zustand der Wohnung ergibt. Von der Miete ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen für Instandhaltung und eventuelle Verwaltungskosten ab. Übrig bleibt ein Betrag, der mit der Kreditrate verglichen wird. Liegt dieser Betrag leicht im Plus, sollten Sie prüfen, ob Rücklagen ausreichend bemessen sind und wie Sie Leerstand oder Mietausfälle verkraften könnten. Liegt er deutlich im Minus, stellt sich die Frage, ob Sie diese Unterdeckung dauerhaft tragen möchten und können. Denken Sie daran, dass steuerliche Effekte zwar eine Rolle spielen, aber nicht über fehlende Liquidität im Alltag hinwegtäuschen.

Ein häufiger Fehler ist, Instandhaltung nur über das Hausgeld zu betrachten. In vielen Teilungserklärungen sind Rücklagenansätze relativ knapp kalkuliert. Größere Maßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizung können zusätzliche Sonderumlagen erfordern. In Ihrer Beispielrechnung sollten Sie daher einen eigenen Posten für langfristige Instandhaltung ansetzen, etwa als jährlichen Betrag pro Quadratmeter. Prüfen Sie Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Stand der Rücklage, um ein Gefühl für den Zustand des Hauses zu bekommen. So erkennen Sie eher, ob in den nächsten Jahren größere Maßnahmen anstehen könnten, die Ihre Liquidität zusätzlich beanspruchen.

Ebenso problematisch sind sehr optimistische Annahmen zu künftigen Mieten. Märkte können sich verändern, gesetzliche Rahmenbedingungen können angepasst werden, und regionale Nachfrage ist nicht statisch. Statt automatisch steigende Mieten zu unterstellen, ist es oft sinnvoll, mit konstanten Werten zu rechnen und allenfalls vorsichtige Anpassungen zu prüfen. Legen Sie daneben ein Szenario mit leicht sinkender Miete oder vorübergehendem Leerstand an. So sehen Sie, wie robust Ihre Planung wäre, wenn es einmal nicht wie erhofft läuft. Results may vary, und die Spannbreite möglicher Verläufe ist groß. Eine Entscheidung sollte daher nicht nur auf einer einzigen optimistischen Variante beruhen.